Näin myyt ja ostat asunnon
Pitäisi myydä oma asunto, löytää ja hankkia uusi koti. Mitä nykyään pitää tietää ja muistaa asunnon myyjänä tai ostajana.
Kun myyt asuntoa
Oman kodin myyntiin liittyy tunteita
Kun perhe on asunut kauan samassa kodissa, luopuminen nostaa esiin muistoja ja tunteita. Tunnelisä voi merkitä omistajien mielestä asunnon hinnassa useampia kymmeniätuhansia euroja. Ostajalla ei kuitenkaan ole samanlaisia muistoja tai tunteita eikä hän halua niistä maksaa.
Tarkka hinta-arvio
Joidenkin kiinteistönvälitysyritysten verkkosivujen laskurit arvioivat alueella toteutuneiden kauppojen perusteella kodin myyntihinnan. Se on karkea arvio. Kiinteistönvälittäjät tekevät tarkempia hinta-arvioita.
Oikea hinta heti alussa
Ostajat ovat hintatietoisia, osa on seurannut tietyn alueen hintoja vuosien ajan. Jos ylihinnoittelee asunnon, näyttöihin ei tule väkeä ja menetetään tärkein myyntiaika: heti alussa. Juuri myyntiin tulleista kohteista lähtee ostajien hintavahtiin viesti. Jos kukaan ei silloin kiinnostu asuntoa katsomaan, ilmoitus jää vanhenemaan ja vaille huomiota. Kun omistaja itse tai välittäjä ei onnistu myynnissä, kohde siirtyy uudelle välittäjälle ja silloin on pakko alentaa hintaa kunnolla.
Vaadi välittäjältä hinta-arvion perusteet
Asunnonvälittäjiä velvoittaa taloudellinen vastuu hinnoittelussa. Välittäjä vertaa asuntoa alueelta myytyihin kohteisiin ja arvioi sen hinnan kunnon, kokonaisuuden ja sijainnin perusteella.
Niin taloyhtiössä kuin omakotitalossa vaikuttaa sekin, miten kiinteistöä on pidetty ja remontoitu. Mutta 2000-luvun alussa tehty keittiöremontti ei ole enää myyntivaltti.
Pintaremontti tai stailaus ei ole välttämätöntä
Asuntoa ei kannata ennen myyntiä remontoida, sillä se harvoin menee ostajan maun mukaan. Yleensä kohdetta ei myöskään tarvitse erityisesti stailata. Riittää, että vähentää tavaraa ja siirtää pois näkyvistä koriste-esineitä ja henkilökohtaisia valokuvia.
Katso kotiasi ostajan silmin
Perehdy myytävän kotisi vahvuuksiin ja kipukohtiin: tekemättömät remontit, asunnon ja taloyhtiön heikkoudet. Tuo selvästi esille vahvuudet, esimerkiksi parveke, palvelut, tehdyt remontit ja hyvät yhteiset tilat. On tärkeää, että asunnossa on jotain, jolla se erottuu massasta verkossa.
Kuvaa vihreää ja eri vuodenaikoina
Jos kohteessa on piha, terassi tai kaunis parveke, ota kuvia vihreään aikaan. Ostaja tahtoo nähdä puutarhan ja mitä pihalla kasvaa. Kiinteistönvälittäjät käyttävät pääasiassa ammattilaisia kuvaamassa asuntoja ja kuvien on oltava korkealaatuisia.
Myy itse tai etsi sopiva välittäjä
Jos päätät myydä itse, perehdy myynnin vaiheisiin ja vaatimuksiin. Jos käytät ammattilaista, tapaa ainakin pari kiinteistövälittäjää. Kysy, miten välittäjä hinnoittelisi ja markkinoisi kotiasi: mille kohderyhmälle asunto olisi hyvä ja miten heidät saa kiinnostumaan.
Itse myyvä voi ostaa apua myynnin eri vaiheisiin
Jos haluat myydä itse, tarjolla on apua myös myynnin yksittäisiin vaiheisiin, kuten asuntoesittelyyn, tarjousneuvotteluihin tai kaupantekoon. Suuremmat kiinteistönvälitystoimistot myyvät palveluitaan myös osissa.
Ostaessa & myydessä
Kuntotarkastus on myyjän ja ostajan yhteinen etu
● Omakotitalossa kuntotarkastus on välttämätön. Jos ostaja ei vaadi sitä, pankki usein vaatii.
● Kuntotarkastus on hyvä teettää tarjousvaiheessa: ostaja ja myyjä osallistuvat sen maksamiseen ja ostaja saa heti tarkastajalta korjausehdotuksen.
● Jos kuntotarkastus tehdään etukäteen, ostajan on hyvä varata oma katselmusaika tarkastajalta.
● Kuntotarkastusten ongelma on, etteivät ne sido tekijäänsä kuin hänen palkkionsa verran. On hyvä tarkistaa, että kuntotarkastajalla on pätevyys, kuten rakennuksen kuntoarvioija, PKA tai asuntokaupan kuntotarkastaja, AKK. Taso on jonkin verran kirjava, ja suosituksia kannattaa pyytää.
● Peruskuntoisen omakotitalon kuntotarkastuksen teksti voi olla karua luettavaa. Usein on kyse vain jonkin aikakauden rakennustavasta ja ominaispiirteistä.
Kosteusmittaus huoneistoon
Niin myyjä kuin ostaja voivat pyytää kosteusmittauksen osakehuoneistoon. Rakenteista löytyvän kosteuden korjaus on taloyhtiön vastuulla. Se on velvollinen korjaamaan tilat perustasoon.
Kun ostat asuntoa
Tarjonta ja haku ovat verkossa
Myytävät asunnot löytyvät Oikotie- ja Etuovi-palveluista netistä. Tee palvelussa hakuvahti, joka kerää määrittelemiesi kriteerien mukaiset kiinnostavat asunnot sinulle sähköpostiin heti kun ne tulevat myyntiin.
Jalkaudu esittelyihin ja katso tunnelmakuvien taakse
Katso asuntoja paikan päällä, sillä hyvätkään valokuvat eivät anna oikeaa kuvaa. Tunnelma- ja sisustuskuvat eivät kerro asunnon kunnosta.
Uuteen asuntoon varausmaksulla
Vaihto upouuteen asuntoon onnistuu suhteellisen helposti, sillä monesti ensi vaiheessa tarvitaan vain varausmaksu ja myyntihinta maksetaan asunnon valmistuessa. Varausmaksun voi peruuttaa melko vähillä kuluilla, jos oma asunto ei mennyt kaupaksi.
Vuokralle etsintävaiheessa?
Vanhan asunnon myynnin ja uuden oston väliajaksi voi muuttaa vuokra-asuntoon ja etsiä rauhassa uutta kotia.
Löydä koti ostotoimeksiannolla
Kiinteistönvälittäjä voi etsiä uutta kotia ostotoimeksiannolla, jolloin ostaja maksaa välityspalkkion. Jos hakee kotia tietyltä alueelta ja rahoitus on valmiina, ostotoimeksianto palvelee hyvin. Joskus sillä saa vasta myyntiä miettivän kiinnostumaan.
Tutustu taloyhtiön talouteen ja suunnitelmiin
Käy läpi taloyhtiön tase, tilinpäätös ja viisivuotissuunnitelma, joka kertoo tulevat remontit. Katso, mitä korjauksia on tehty, miten kustannukset on budjetoitu ja pitivätkö kustannusarviot. Kiinteistönvälittäjä osaa tarvittaessa avata taloyhtiön taloustietoja. Myös isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja ovat ostajalle tärkeitä tietolähteitä. Kysy hallitukselta, onko yhtiössä painetta korottaa vastikkeita tai jotakin poikkeavaa.
Tiedosta yhtiölainariskit asunto-osakeyhtiössä
Etenkin uusissa taloyhtiöissä voi olla korkea vastike, joka viittaa isoon yhtiölainaan. Joskus asukas ei edes voi maksaa yhtiölainaa pois muuten kuin vastikkeissa. Toinen riski on, ettei taloyhtiön isoa lainaa aluksi lyhennetä ja asumiskulut moninkertaistuvat, kun lyhennykset alkavat.
Nykyisin on huoneistokohtaisia tontteja
Joidenkin kaupunkien keskustoissa asukas voi lunastaa vuokratontin osuuden omaksi huoneistokohtaisesti, mikä vaikuttaa vastikkeen määrään.
Muista varainsiirtovero
Ostaja maksaa asuntokaupasta varainsiirtoveron, huoneistoissa 2 % ja kiinteistöissä 4 % myyntihinnasta.
Asuntomarkkina muuttuu ja elää
● Asuntolainojen korot ovat vielä pysyneet matalina, mutta käänne tulee väistämättä joskus. Ruotsissa asuntojen hinnat ovat jo laskeneet – eniten kasvukeskuksissa – ja naapurissa kuluvalle vuodelle ennustetaan noin viiden prosentin laskua.
Suomessa asuntomarkkinoiden alueellinen jako näkyy hinnoissa ja myyntiajoissa. Kerrostaloasunnot kasvukeskuksissa ja niiden liepeillä myydään nopeammin kuin omakotitalot, rivitalojen myyntiajat jäävät siihen väliin. Isojen kaupunkien lähikunnissa myyntiajat pitenevät ja kauempana maakunnissa kodin myyntiaika voi olla todella pitkä. Maaseutukodilla ei välttämättä ole edes vakuusarvoa pankille.
Asuntokaupassa tarvittavat asiakirjat:
Omakotitalossa ja osakeasunnossa
● Panttikirjat tai osakekirjat
● Hankitut muutos- ja rakennusluvat
● Mahdollinen energiatodistus
Taloyhtiössä
● Isännöitsijätodistus
● Tase ja tilinpäätös
● Viisivuotissuunitelma
Kiinteistössä
● Rasitustodistus
● Kiinteistörekisteriote
● Kiinteistö kartalla
● Johtokartta
● Tonttikartta
● Asemakaavaote
ASIANTUNTIJOINA
Aluejohtaja Eva Palmroth, LKV Aninkainen, Tampere
Myyntipäällikkö Hannele Väisänen, LKV Huoneistokeskus, Kuopio