Kun myyt asun­toa

Oman ko­din myyn­tiin liit­tyy tun­tei­ta

Kun per­he on asu­nut kau­an sa­mas­sa ko­dis­sa, luo­pu­mi­nen nos­taa esiin muis­to­ja ja tun­tei­ta. Tun­ne­li­sä voi mer­ki­tä omis­ta­jien mie­les­tä asun­non hin­nas­sa use­am­pia kym­me­ni­ä­tu­han­sia eu­ro­ja. Os­ta­jal­la ei kui­ten­kaan ole sa­man­lai­sia muis­to­ja tai tun­tei­ta ei­kä hän ha­lua niis­tä mak­saa.

Tark­ka hin­ta-ar­vio

Joi­den­kin kiin­teis­tön­vä­li­ty­sy­ri­tys­ten verk­ko­si­vu­jen las­ku­rit ar­vi­oi­vat alu­eel­la to­teu­tu­nei­den kaup­po­jen pe­rus­teel­la ko­din myyn­ti­hin­nan. Se on kar­kea ar­vio. Kiin­teis­tön­vä­lit­tä­jät te­ke­vät tar­kem­pia hin­ta-ar­vi­oi­ta.

Oi­kea hin­ta heti alus­sa

Os­ta­jat ovat hin­ta­tie­toi­sia, osa on seu­ran­nut tie­tyn alu­een hin­to­ja vuo­sien ajan. Jos yli­hin­noit­te­lee asun­non, näyt­töi­hin ei tule vä­keä ja me­ne­te­tään tär­kein myyn­ti­ai­ka: heti alus­sa. Juu­ri myyn­tiin tul­leis­ta koh­teis­ta läh­tee os­ta­jien hin­ta­vah­tiin vies­ti. Jos ku­kaan ei sil­loin kiin­nos­tu asun­toa kat­so­maan, il­moi­tus jää van­he­ne­maan ja vail­le huo­mi­o­ta. Kun omis­ta­ja it­se tai vä­lit­tä­jä ei on­nis­tu myyn­nis­sä, koh­de siir­tyy uu­del­le vä­lit­tä­jäl­le ja sil­loin on pak­ko alen­taa hin­taa kun­nol­la.

Vaa­di vä­lit­tä­jäl­tä hin­ta-ar­vi­on pe­rus­teet

Asun­non­vä­lit­tä­jiä vel­voit­taa ta­lou­del­li­nen vas­tuu hin­noit­te­lus­sa. Vä­lit­tä­jä ver­taa asun­toa alu­eel­ta myy­tyi­hin koh­tei­siin ja ar­vi­oi sen hin­nan kun­non, ko­ko­nai­suu­den ja si­jain­nin pe­rus­teel­la.

Niin ta­lo­yh­ti­ös­sä kuin oma­ko­ti­ta­los­sa vai­kut­taa se­kin, mi­ten kiin­teis­töä on pi­det­ty ja re­mon­toi­tu. Mut­ta 2000-lu­vun alus­sa teh­ty keit­ti­ö­re­mont­ti ei ole enää myyn­ti­valt­ti.

Pin­ta­re­mont­ti tai stai­laus ei ole vält­tä­mä­tön­tä

Asun­toa ei kan­na­ta en­nen myyn­tiä re­mon­toi­da, sil­lä se har­voin me­nee os­ta­jan maun mu­kaan. Yleen­sä koh­det­ta ei myös­kään tar­vit­se eri­tyi­ses­ti stai­la­ta. Riit­tää, et­tä vä­hen­tää ta­va­raa ja siir­tää pois nä­ky­vis­tä ko­ris­te-esi­nei­tä ja hen­ki­lö­koh­tai­sia va­lo­ku­via.

Kat­so ko­ti­a­si os­ta­jan sil­min

Pe­reh­dy myy­tä­vän ko­ti­si vah­vuuk­siin ja ki­pu­koh­tiin: te­ke­mät­tö­mät re­mon­tit, asun­non ja ta­lo­yh­ti­ön heik­kou­det. Tuo sel­väs­ti esil­le vah­vuu­det, esi­mer­kik­si par­ve­ke, pal­ve­lut, teh­dyt re­mon­tit ja hy­vät yh­tei­set ti­lat. On tär­ke­ää, et­tä asun­nos­sa on jo­tain, jol­la se erot­tuu mas­sas­ta ver­kos­sa.

Ku­vaa vih­re­ää ja eri vuo­de­nai­koi­na

Jos koh­tees­sa on piha, te­ras­si tai kau­nis par­ve­ke, ota ku­via vih­re­ään ai­kaan. Os­ta­ja tah­too näh­dä puu­tar­han ja mitä pi­hal­la kas­vaa. Kiin­teis­tön­vä­lit­tä­jät käyt­tä­vät pää­a­si­as­sa am­mat­ti­lai­sia ku­vaa­mas­sa asun­to­ja ja ku­vien on ol­ta­va kor­ke­a­laa­tui­sia.

Myy it­se tai et­si so­pi­va vä­lit­tä­jä

Jos pää­tät myy­dä it­se, pe­reh­dy myyn­nin vai­hei­siin ja vaa­ti­muk­siin. Jos käy­tät am­mat­ti­lais­ta, ta­paa ai­na­kin pari kiin­teis­tö­vä­lit­tä­jää. Kysy, mi­ten vä­lit­tä­jä hin­noit­te­li­si ja mark­ki­noi­si ko­ti­a­si: mil­le koh­de­ryh­mäl­le asun­to oli­si hyvä ja mi­ten hei­dät saa kiin­nos­tu­maan.

It­se myy­vä voi os­taa apua myyn­nin eri vai­hei­siin

Jos ha­lu­at myy­dä it­se, tar­jol­la on apua myös myyn­nin yk­sit­täi­siin vai­hei­siin, ku­ten asun­to­e­sit­te­lyyn, tar­jous­neu­vot­te­lui­hin tai kau­pan­te­koon. Suu­rem­mat kiin­teis­tön­vä­li­tys­toi­mis­tot myy­vät pal­ve­lui­taan myös osis­sa.

Os­ta­es­sa & myy­des­sä

Kun­to­tar­kas­tus on myy­jän ja os­ta­jan yh­tei­nen etu

● Oma­ko­ti­ta­los­sa kun­to­tar­kas­tus on vält­tä­mä­tön. Jos os­ta­ja ei vaa­di sitä, pank­ki usein vaa­tii.

● Kun­to­tar­kas­tus on hyvä teet­tää tar­jous­vai­hees­sa: os­ta­ja ja myy­jä osal­lis­tu­vat sen mak­sa­mi­seen ja os­ta­ja saa heti tar­kas­ta­jal­ta kor­jau­seh­do­tuk­sen.

● Jos kun­to­tar­kas­tus teh­dään etu­kä­teen, os­ta­jan on hyvä va­ra­ta oma kat­sel­mu­sai­ka tar­kas­ta­jal­ta.

● Kun­to­tar­kas­tus­ten on­gel­ma on, et­tei­vät ne sido te­ki­jään­sä kuin hä­nen palk­ki­on­sa ver­ran. On hyvä tar­kis­taa, et­tä kun­to­tar­kas­ta­jal­la on pä­te­vyys, ku­ten ra­ken­nuk­sen kun­to­ar­vi­oi­ja, PKA tai asun­to­kau­pan kun­to­tar­kas­ta­ja, AKK. Taso on jon­kin ver­ran kir­ja­va, ja suo­si­tuk­sia kan­nat­taa pyy­tää.

● Pe­rus­kun­toi­sen oma­ko­ti­ta­lon kun­to­tar­kas­tuk­sen teks­ti voi ol­la ka­rua lu­et­ta­vaa. Usein on kyse vain jon­kin ai­ka­kau­den ra­ken­nus­ta­vas­ta ja omi­nais­piir­teis­tä.

Kos­teus­mit­taus huo­neis­toon

Niin myy­jä kuin os­ta­ja voi­vat pyy­tää kos­teus­mit­tauk­sen osa­ke­huo­neis­toon. Ra­ken­teis­ta löy­ty­vän kos­teu­den kor­jaus on ta­lo­yh­ti­ön vas­tuul­la. Se on vel­vol­li­nen kor­jaa­maan ti­lat pe­rus­ta­soon.

Kun os­tat asun­toa

Tar­jon­ta ja haku ovat ver­kos­sa

Myy­tä­vät asun­not löy­ty­vät Oi­ko­tie- ja Etuo­vi-pal­ve­luis­ta ne­tis­tä. Tee pal­ve­lus­sa ha­ku­vah­ti, joka ke­rää mää­rit­te­le­mie­si kri­tee­rien mu­kai­set kiin­nos­ta­vat asun­not si­nul­le säh­kö­pos­tiin heti kun ne tu­le­vat myyn­tiin.

Jal­kau­du esit­te­lyi­hin ja kat­so tun­nel­ma­ku­vien taak­se

Kat­so asun­to­ja pai­kan pääl­lä, sil­lä hy­vät­kään va­lo­ku­vat ei­vät an­na oi­ke­aa ku­vaa. Tun­nel­ma- ja si­sus­tus­ku­vat ei­vät ker­ro asun­non kun­nos­ta.

Uu­teen asun­toon va­raus­mak­sul­la

Vaih­to upou­u­teen asun­toon on­nis­tuu suh­teel­li­sen hel­pos­ti, sil­lä mo­nes­ti en­si vai­hees­sa tar­vi­taan vain va­raus­mak­su ja myyn­ti­hin­ta mak­se­taan asun­non val­mis­tu­es­sa. Va­raus­mak­sun voi pe­ruut­taa mel­ko vä­hil­lä ku­luil­la, jos oma asun­to ei men­nyt kau­pak­si.

Vuok­ral­le et­sin­tä­vai­hees­sa?

Van­han asun­non myyn­nin ja uu­den os­ton vä­li­a­jak­si voi muut­taa vuok­ra-asun­toon ja et­siä rau­has­sa uut­ta ko­tia.

Löy­dä koti os­to­toi­mek­si­an­nol­la

Kiin­teis­tön­vä­lit­tä­jä voi et­siä uut­ta ko­tia os­to­toi­mek­si­an­nol­la, jol­loin os­ta­ja mak­saa vä­li­tys­palk­ki­on. Jos ha­kee ko­tia tie­tyl­tä alu­eel­ta ja ra­hoi­tus on val­mii­na, os­to­toi­mek­si­an­to pal­ve­lee hy­vin. Jos­kus sil­lä saa vas­ta myyn­tiä miet­ti­vän kiin­nos­tu­maan.

Tu­tus­tu ta­lo­yh­ti­ön ta­lou­teen ja suun­ni­tel­miin

Käy läpi ta­lo­yh­ti­ön tase, ti­lin­pää­tös ja vii­si­vuo­tis­suun­ni­tel­ma, joka ker­too tu­le­vat re­mon­tit. Kat­so, mitä kor­jauk­sia on teh­ty, mi­ten kus­tan­nuk­set on bud­je­toi­tu ja pi­ti­vät­kö kus­tan­nu­sar­vi­ot. Kiin­teis­tön­vä­lit­tä­jä osaa tar­vit­ta­es­sa ava­ta ta­lo­yh­ti­ön ta­lous­tie­to­ja. Myös isän­nöit­si­jä tai hal­li­tuk­sen pu­heen­joh­ta­ja ovat os­ta­jal­le tär­kei­tä tie­to­läh­tei­tä. Kysy hal­li­tuk­sel­ta, on­ko yh­ti­ös­sä pai­net­ta ko­rot­taa vas­tik­kei­ta tai jo­ta­kin poik­ke­a­vaa.

Tie­dos­ta yh­ti­ö­lai­na­ris­kit asun­to-osa­keyh­ti­ös­sä

Eten­kin uu­sis­sa ta­lo­yh­ti­öis­sä voi ol­la kor­kea vas­ti­ke, joka viit­taa isoon yh­ti­ö­lai­naan. Jos­kus asu­kas ei edes voi mak­saa yh­ti­ö­lai­naa pois muu­ten kuin vas­tik­keis­sa. Toi­nen ris­ki on, et­tei ta­lo­yh­ti­ön isoa lai­naa aluk­si ly­hen­ne­tä ja asu­mis­ku­lut mo­nin­ker­tais­tu­vat, kun ly­hen­nyk­set al­ka­vat.

Ny­kyi­sin on huo­neis­to­koh­tai­sia tont­te­ja

Joi­den­kin kau­pun­kien kes­kus­tois­sa asu­kas voi lu­nas­taa vuok­ra­ton­tin osuu­den omak­si huo­neis­to­koh­tai­ses­ti, mikä vai­kut­taa vas­tik­keen mää­rään.

Muis­ta va­rain­siir­to­ve­ro

Os­ta­ja mak­saa asun­to­kau­pas­ta va­rain­siir­to­ve­ron, huo­neis­tois­sa 2 % ja kiin­teis­töis­sä 4 % myyn­ti­hin­nas­ta.

Asun­to­mark­ki­na muut­tuu ja elää

● Asun­to­lai­no­jen ko­rot ovat vie­lä py­sy­neet ma­ta­li­na, mut­ta kään­ne tu­lee väis­tä­mät­tä jos­kus. Ruot­sis­sa asun­to­jen hin­nat ovat jo las­ke­neet – eni­ten kas­vu­kes­kuk­sis­sa – ja naa­pu­ris­sa ku­lu­val­le vuo­del­le en­nus­te­taan noin vii­den pro­sen­tin las­kua.

Suo­mes­sa asun­to­mark­ki­noi­den alu­eel­li­nen jako nä­kyy hin­nois­sa ja myyn­ti­a­jois­sa. Ker­ros­ta­lo­a­sun­not kas­vu­kes­kuk­sis­sa ja nii­den lie­peil­lä myy­dään no­pe­am­min kuin oma­ko­ti­ta­lot, ri­vi­ta­lo­jen myyn­ti­a­jat jää­vät sii­hen vä­liin. Iso­jen kau­pun­kien lä­hi­kun­nis­sa myyn­ti­a­jat pi­te­ne­vät ja kau­em­pa­na maa­kun­nis­sa ko­din myyn­ti­ai­ka voi ol­la to­del­la pit­kä. Maa­seu­tu­ko­dil­la ei vält­tä­mät­tä ole edes va­kuu­sar­voa pan­kil­le.

Asun­to­kau­pas­sa tar­vit­ta­vat asi­a­kir­jat:

Oma­ko­ti­ta­los­sa ja osa­ke­a­sun­nos­sa

● Pant­ti­kir­jat tai osa­ke­kir­jat

● Han­ki­tut muu­tos- ja ra­ken­nus­lu­vat

● Mah­dol­li­nen ener­gi­a­to­dis­tus

Ta­lo­yh­ti­ös­sä

● Isän­nöit­si­jä­to­dis­tus

● Tase ja ti­lin­pää­tös

● Vii­si­vuo­tis­suu­ni­tel­ma

Kiin­teis­tös­sä

● Ra­si­tus­to­dis­tus

● Kiin­teis­tö­re­kis­te­ri­o­te

● Kiin­teis­tö kar­tal­la

● Joh­to­kart­ta

● Tont­ti­kart­ta

● Ase­ma­kaa­va­o­te

ASI­AN­TUN­TI­JOI­NA

Alu­e­joh­ta­ja Eva Palm­roth, LKV Anin­kai­nen, Tam­pe­re

Myyn­ti­pääl­lik­kö Han­ne­le Väi­sä­nen, LKV Huo­neis­to­kes­kus, Kuo­pio