Näin myyt ja ostat asunnon

Oma Talous

Näin myyt ja ostat asunnon

Pitäisi myydä oma asunto, löytää ja hankkia uusi koti. Mitä nykyään pitää tietää ja muistaa asunnon myyjänä tai ostajana.

JULKAISTU 12.5.2020 | TEKSTI TII­NA TORP­PA | KUVAT PHOTOGRAPHEE.EU

Kun myyt asun­toa

Oman ko­din myyn­tiin liit­tyy tun­tei­ta

Kun per­he on asu­nut kau­an sa­mas­sa ko­dis­sa, luo­pu­mi­nen nos­taa esiin muis­to­ja ja tun­tei­ta. Tun­ne­li­sä voi mer­ki­tä omis­ta­jien mie­les­tä asun­non hin­nas­sa use­am­pia kym­me­ni­ä­tu­han­sia eu­ro­ja. Os­ta­jal­la ei kui­ten­kaan ole sa­man­lai­sia muis­to­ja tai tun­tei­ta ei­kä hän ha­lua niis­tä mak­saa.

Tark­ka hin­ta-ar­vio

Joi­den­kin kiin­teis­tön­vä­li­ty­sy­ri­tys­ten verk­ko­si­vu­jen las­ku­rit ar­vi­oi­vat alu­eel­la to­teu­tu­nei­den kaup­po­jen pe­rus­teel­la ko­din myyn­ti­hin­nan. Se on kar­kea ar­vio. Kiin­teis­tön­vä­lit­tä­jät te­ke­vät tar­kem­pia hin­ta-ar­vi­oi­ta.

Oi­kea hin­ta heti alus­sa

Os­ta­jat ovat hin­ta­tie­toi­sia, osa on seu­ran­nut tie­tyn alu­een hin­to­ja vuo­sien ajan. Jos yli­hin­noit­te­lee asun­non, näyt­töi­hin ei tule vä­keä ja me­ne­te­tään tär­kein myyn­ti­ai­ka: heti alus­sa. Juu­ri myyn­tiin tul­leis­ta koh­teis­ta läh­tee os­ta­jien hin­ta­vah­tiin vies­ti. Jos ku­kaan ei sil­loin kiin­nos­tu asun­toa kat­so­maan, il­moi­tus jää van­he­ne­maan ja vail­le huo­mi­o­ta. Kun omis­ta­ja it­se tai vä­lit­tä­jä ei on­nis­tu myyn­nis­sä, koh­de siir­tyy uu­del­le vä­lit­tä­jäl­le ja sil­loin on pak­ko alen­taa hin­taa kun­nol­la.

Vaa­di vä­lit­tä­jäl­tä hin­ta-ar­vi­on pe­rus­teet

Asun­non­vä­lit­tä­jiä vel­voit­taa ta­lou­del­li­nen vas­tuu hin­noit­te­lus­sa. Vä­lit­tä­jä ver­taa asun­toa alu­eel­ta myy­tyi­hin koh­tei­siin ja ar­vi­oi sen hin­nan kun­non, ko­ko­nai­suu­den ja si­jain­nin pe­rus­teel­la.

Niin ta­lo­yh­ti­ös­sä kuin oma­ko­ti­ta­los­sa vai­kut­taa se­kin, mi­ten kiin­teis­töä on pi­det­ty ja re­mon­toi­tu. Mut­ta 2000-lu­vun alus­sa teh­ty keit­ti­ö­re­mont­ti ei ole enää myyn­ti­valt­ti.

Pin­ta­re­mont­ti tai stai­laus ei ole vält­tä­mä­tön­tä

Asun­toa ei kan­na­ta en­nen myyn­tiä re­mon­toi­da, sil­lä se har­voin me­nee os­ta­jan maun mu­kaan. Yleen­sä koh­det­ta ei myös­kään tar­vit­se eri­tyi­ses­ti stai­la­ta. Riit­tää, et­tä vä­hen­tää ta­va­raa ja siir­tää pois nä­ky­vis­tä ko­ris­te-esi­nei­tä ja hen­ki­lö­koh­tai­sia va­lo­ku­via.

Kat­so ko­ti­a­si os­ta­jan sil­min

Pe­reh­dy myy­tä­vän ko­ti­si vah­vuuk­siin ja ki­pu­koh­tiin: te­ke­mät­tö­mät re­mon­tit, asun­non ja ta­lo­yh­ti­ön heik­kou­det. Tuo sel­väs­ti esil­le vah­vuu­det, esi­mer­kik­si par­ve­ke, pal­ve­lut, teh­dyt re­mon­tit ja hy­vät yh­tei­set ti­lat. On tär­ke­ää, et­tä asun­nos­sa on jo­tain, jol­la se erot­tuu mas­sas­ta ver­kos­sa.

Ku­vaa vih­re­ää ja eri vuo­de­nai­koi­na

Jos koh­tees­sa on piha, te­ras­si tai kau­nis par­ve­ke, ota ku­via vih­re­ään ai­kaan. Os­ta­ja tah­too näh­dä puu­tar­han ja mitä pi­hal­la kas­vaa. Kiin­teis­tön­vä­lit­tä­jät käyt­tä­vät pää­a­si­as­sa am­mat­ti­lai­sia ku­vaa­mas­sa asun­to­ja ja ku­vien on ol­ta­va kor­ke­a­laa­tui­sia.

Myy it­se tai et­si so­pi­va vä­lit­tä­jä

Jos pää­tät myy­dä it­se, pe­reh­dy myyn­nin vai­hei­siin ja vaa­ti­muk­siin. Jos käy­tät am­mat­ti­lais­ta, ta­paa ai­na­kin pari kiin­teis­tö­vä­lit­tä­jää. Kysy, mi­ten vä­lit­tä­jä hin­noit­te­li­si ja mark­ki­noi­si ko­ti­a­si: mil­le koh­de­ryh­mäl­le asun­to oli­si hyvä ja mi­ten hei­dät saa kiin­nos­tu­maan.

It­se myy­vä voi os­taa apua myyn­nin eri vai­hei­siin

Jos ha­lu­at myy­dä it­se, tar­jol­la on apua myös myyn­nin yk­sit­täi­siin vai­hei­siin, ku­ten asun­to­e­sit­te­lyyn, tar­jous­neu­vot­te­lui­hin tai kau­pan­te­koon. Suu­rem­mat kiin­teis­tön­vä­li­tys­toi­mis­tot myy­vät pal­ve­lui­taan myös osis­sa.

Os­ta­es­sa & myy­des­sä

Kun­to­tar­kas­tus on myy­jän ja os­ta­jan yh­tei­nen etu

● Oma­ko­ti­ta­los­sa kun­to­tar­kas­tus on vält­tä­mä­tön. Jos os­ta­ja ei vaa­di sitä, pank­ki usein vaa­tii.

● Kun­to­tar­kas­tus on hyvä teet­tää tar­jous­vai­hees­sa: os­ta­ja ja myy­jä osal­lis­tu­vat sen mak­sa­mi­seen ja os­ta­ja saa heti tar­kas­ta­jal­ta kor­jau­seh­do­tuk­sen.

● Jos kun­to­tar­kas­tus teh­dään etu­kä­teen, os­ta­jan on hyvä va­ra­ta oma kat­sel­mu­sai­ka tar­kas­ta­jal­ta.

● Kun­to­tar­kas­tus­ten on­gel­ma on, et­tei­vät ne sido te­ki­jään­sä kuin hä­nen palk­ki­on­sa ver­ran. On hyvä tar­kis­taa, et­tä kun­to­tar­kas­ta­jal­la on pä­te­vyys, ku­ten ra­ken­nuk­sen kun­to­ar­vi­oi­ja, PKA tai asun­to­kau­pan kun­to­tar­kas­ta­ja, AKK. Taso on jon­kin ver­ran kir­ja­va, ja suo­si­tuk­sia kan­nat­taa pyy­tää.

● Pe­rus­kun­toi­sen oma­ko­ti­ta­lon kun­to­tar­kas­tuk­sen teks­ti voi ol­la ka­rua lu­et­ta­vaa. Usein on kyse vain jon­kin ai­ka­kau­den ra­ken­nus­ta­vas­ta ja omi­nais­piir­teis­tä.

Kos­teus­mit­taus huo­neis­toon

Niin myy­jä kuin os­ta­ja voi­vat pyy­tää kos­teus­mit­tauk­sen osa­ke­huo­neis­toon. Ra­ken­teis­ta löy­ty­vän kos­teu­den kor­jaus on ta­lo­yh­ti­ön vas­tuul­la. Se on vel­vol­li­nen kor­jaa­maan ti­lat pe­rus­ta­soon.

Kun os­tat asun­toa

Tar­jon­ta ja haku ovat ver­kos­sa

Myy­tä­vät asun­not löy­ty­vät Oi­ko­tie- ja Etuo­vi-pal­ve­luis­ta ne­tis­tä. Tee pal­ve­lus­sa ha­ku­vah­ti, joka ke­rää mää­rit­te­le­mie­si kri­tee­rien mu­kai­set kiin­nos­ta­vat asun­not si­nul­le säh­kö­pos­tiin heti kun ne tu­le­vat myyn­tiin.

Jal­kau­du esit­te­lyi­hin ja kat­so tun­nel­ma­ku­vien taak­se

Kat­so asun­to­ja pai­kan pääl­lä, sil­lä hy­vät­kään va­lo­ku­vat ei­vät an­na oi­ke­aa ku­vaa. Tun­nel­ma- ja si­sus­tus­ku­vat ei­vät ker­ro asun­non kun­nos­ta.

Uu­teen asun­toon va­raus­mak­sul­la

Vaih­to upou­u­teen asun­toon on­nis­tuu suh­teel­li­sen hel­pos­ti, sil­lä mo­nes­ti en­si vai­hees­sa tar­vi­taan vain va­raus­mak­su ja myyn­ti­hin­ta mak­se­taan asun­non val­mis­tu­es­sa. Va­raus­mak­sun voi pe­ruut­taa mel­ko vä­hil­lä ku­luil­la, jos oma asun­to ei men­nyt kau­pak­si.

Vuok­ral­le et­sin­tä­vai­hees­sa?

Van­han asun­non myyn­nin ja uu­den os­ton vä­li­a­jak­si voi muut­taa vuok­ra-asun­toon ja et­siä rau­has­sa uut­ta ko­tia.

Löy­dä koti os­to­toi­mek­si­an­nol­la

Kiin­teis­tön­vä­lit­tä­jä voi et­siä uut­ta ko­tia os­to­toi­mek­si­an­nol­la, jol­loin os­ta­ja mak­saa vä­li­tys­palk­ki­on. Jos ha­kee ko­tia tie­tyl­tä alu­eel­ta ja ra­hoi­tus on val­mii­na, os­to­toi­mek­si­an­to pal­ve­lee hy­vin. Jos­kus sil­lä saa vas­ta myyn­tiä miet­ti­vän kiin­nos­tu­maan.

Tu­tus­tu ta­lo­yh­ti­ön ta­lou­teen ja suun­ni­tel­miin

Käy läpi ta­lo­yh­ti­ön tase, ti­lin­pää­tös ja vii­si­vuo­tis­suun­ni­tel­ma, joka ker­too tu­le­vat re­mon­tit. Kat­so, mitä kor­jauk­sia on teh­ty, mi­ten kus­tan­nuk­set on bud­je­toi­tu ja pi­ti­vät­kö kus­tan­nu­sar­vi­ot. Kiin­teis­tön­vä­lit­tä­jä osaa tar­vit­ta­es­sa ava­ta ta­lo­yh­ti­ön ta­lous­tie­to­ja. Myös isän­nöit­si­jä tai hal­li­tuk­sen pu­heen­joh­ta­ja ovat os­ta­jal­le tär­kei­tä tie­to­läh­tei­tä. Kysy hal­li­tuk­sel­ta, on­ko yh­ti­ös­sä pai­net­ta ko­rot­taa vas­tik­kei­ta tai jo­ta­kin poik­ke­a­vaa.

Tie­dos­ta yh­ti­ö­lai­na­ris­kit asun­to-osa­keyh­ti­ös­sä

Eten­kin uu­sis­sa ta­lo­yh­ti­öis­sä voi ol­la kor­kea vas­ti­ke, joka viit­taa isoon yh­ti­ö­lai­naan. Jos­kus asu­kas ei edes voi mak­saa yh­ti­ö­lai­naa pois muu­ten kuin vas­tik­keis­sa. Toi­nen ris­ki on, et­tei ta­lo­yh­ti­ön isoa lai­naa aluk­si ly­hen­ne­tä ja asu­mis­ku­lut mo­nin­ker­tais­tu­vat, kun ly­hen­nyk­set al­ka­vat.

Ny­kyi­sin on huo­neis­to­koh­tai­sia tont­te­ja

Joi­den­kin kau­pun­kien kes­kus­tois­sa asu­kas voi lu­nas­taa vuok­ra­ton­tin osuu­den omak­si huo­neis­to­koh­tai­ses­ti, mikä vai­kut­taa vas­tik­keen mää­rään.

Muis­ta va­rain­siir­to­ve­ro

Os­ta­ja mak­saa asun­to­kau­pas­ta va­rain­siir­to­ve­ron, huo­neis­tois­sa 2 % ja kiin­teis­töis­sä 4 % myyn­ti­hin­nas­ta.

Asun­to­mark­ki­na muut­tuu ja elää

● Asun­to­lai­no­jen ko­rot ovat vie­lä py­sy­neet ma­ta­li­na, mut­ta kään­ne tu­lee väis­tä­mät­tä jos­kus. Ruot­sis­sa asun­to­jen hin­nat ovat jo las­ke­neet – eni­ten kas­vu­kes­kuk­sis­sa – ja naa­pu­ris­sa ku­lu­val­le vuo­del­le en­nus­te­taan noin vii­den pro­sen­tin las­kua.

Suo­mes­sa asun­to­mark­ki­noi­den alu­eel­li­nen jako nä­kyy hin­nois­sa ja myyn­ti­a­jois­sa. Ker­ros­ta­lo­a­sun­not kas­vu­kes­kuk­sis­sa ja nii­den lie­peil­lä myy­dään no­pe­am­min kuin oma­ko­ti­ta­lot, ri­vi­ta­lo­jen myyn­ti­a­jat jää­vät sii­hen vä­liin. Iso­jen kau­pun­kien lä­hi­kun­nis­sa myyn­ti­a­jat pi­te­ne­vät ja kau­em­pa­na maa­kun­nis­sa ko­din myyn­ti­ai­ka voi ol­la to­del­la pit­kä. Maa­seu­tu­ko­dil­la ei vält­tä­mät­tä ole edes va­kuu­sar­voa pan­kil­le.

Asun­to­kau­pas­sa tar­vit­ta­vat asi­a­kir­jat:

Oma­ko­ti­ta­los­sa ja osa­ke­a­sun­nos­sa

● Pant­ti­kir­jat tai osa­ke­kir­jat

● Han­ki­tut muu­tos- ja ra­ken­nus­lu­vat

● Mah­dol­li­nen ener­gi­a­to­dis­tus

Ta­lo­yh­ti­ös­sä

● Isän­nöit­si­jä­to­dis­tus

● Tase ja ti­lin­pää­tös

● Vii­si­vuo­tis­suu­ni­tel­ma

Kiin­teis­tös­sä

● Ra­si­tus­to­dis­tus

● Kiin­teis­tö­re­kis­te­ri­o­te

● Kiin­teis­tö kar­tal­la

● Joh­to­kart­ta

● Tont­ti­kart­ta

● Ase­ma­kaa­va­o­te

ASI­AN­TUN­TI­JOI­NA

Alu­e­joh­ta­ja Eva Palm­roth, LKV Anin­kai­nen, Tam­pe­re

Myyn­ti­pääl­lik­kö Han­ne­le Väi­sä­nen, LKV Huo­neis­to­kes­kus, Kuo­pio