Artikkeli

KU­VI­TUS PIA HOLM

Oma Ai­ka 6/2015

Vuokrasuhteen kompastuskivet

Vuokrasuhde on sopimus, joka velvoittaa niin vuokralaista kuin vuokranantajaakin. Vuokrasuhteessa ongelmia voi syntyä kumman tahansa toiminnasta. Mitkä ovat osapuolten oikeudet ja velvollisuudet?

Vuok­ra­suh­tees­sa vuok­ra­nan­ta­ja si­tou­tuu luo­vut­ta­maan huo­neis­ton hal­lin­nan vuok­ra­lai­sen hal­tuun osa­puol­ten so­pi­maa vas­ti­ket­ta eli vuok­raa vas­taan. Vuok­ran mää­rä so­vi­taan vuok­ra­so­pi­muk­ses­sa. Vuok­ra­so­pi­muk­ses­sa ei voi so­pia, et­tä vuok­ra­nan­ta­ja saa yk­si­puo­li­ses­ti mää­rä­tä vuok­ran ko­ro­tuk­sen ajan­koh­dan tai mää­rän, el­lei sa­mal­la ole so­vit­tu myös ko­ro­tuk­sen pe­rus­teis­ta.

Vuok­ran voi so­pia si­do­tuk­si in­dek­siin, esi­mer­kik­si ku­lut­ta­ja­hin­tain­dek­siin, jol­loin vuok­raa voi ko­rot­taa ker­ran vuo­des­sa, mi­kä­li in­dek­sin pis­te­lu­ku on kas­va­nut. Vuok­ran voi­daan so­pia seu­raa­van myös omis­ta­jan mak­sa­maa hoi­to­vas­ti­ket­ta si­ten, et­tä hoi­to­vas­tik­keen nous­tes­sa myös vuok­ran mää­rä nou­see.

Vuok­ra­so­pi­muk­sen laa­ti­mi­seen kan­nat­taa käyt­tää ai­kaa ja aja­tuk­sia, jot­ta so­pi­mu­seh­dot kat­ta­vat vuok­ra­suh­teen ai­ka­na tu­le­vat muu­tok­set, ai­na­kin sil­tä osin kuin ne ovat tie­dos­sa.

Yk­si esi­merk­ki vuok­raa­mi­sen ta­lou­del­li­seen kan­nat­ta­vuu­teen vai­kut­ta­vis­ta ti­lan­teis­ta on ta­lo­yh­ti­ön put­ki­re­mont­ti. Re­mon­tin ai­ka­na asun­to saat­taa ol­la asu­mis­kel­vo­ton. Re­mon­tin jäl­keen kus­tan­nuk­set huo­neis­ton omis­ta­mi­ses­ta ovat yleen­sä ai­kai­sem­paa kor­ke­am­mat.

Tee so­pi­mus kir­jal­li­ses­ti

Vuok­ra­so­pi­mus kan­nat­taa ai­na teh­dä kir­jal­li­ses­ti, jot­ta osa­puo­lil­le ei jää epä­sel­vyyt­tä sii­tä, mitä on so­vit­tu. Myös suul­li­nen vuok­ra­so­pi­mus on pä­te­vä; suul­li­ses­ti teh­dyn asuin­huo­neis­ton vuok­ra­so­pi­muk­sen kat­so­taan ole­van voi­mas­sa tois­tai­sek­si.

Mää­rä­ai­kai­nen vuok­ra­so­pi­mus päät­tyy mää­rä­a­jan päät­ty­es­sä ja tois­tai­sek­si voi­mas­sa ole­va vuok­ra­so­pi­mus ir­ti­sa­no­mi­sa­jan jäl­keen. Ir­ti­sa­no­mi­sa­jat ovat vuok­ra­lai­sen puo­lel­ta enin­tään kuu­kau­si ja vuok­ra­nan­ta­jan puo­lel­ta vä­hin­tään kuu­si kuu­kaut­ta, jos vuok­ra­suh­de on kes­tä­nyt vä­hin­tään vuo­den, muus­sa ta­pauk­ses­sa vä­hin­tään kol­me kuu­kaut­ta.

Mää­rä­ai­kais­ta vuok­ra­so­pi­mus­ta ei voi ir­ti­sa­noa, el­lei ir­ti­sa­no­mi­ses­ta ole so­vit­tu vuok­ra­so­pi­muk­ses­sa tai ir­ti­sa­no­mi­sel­le ei ole lais­sa mai­nit­tu­ja eri­tyi­siä pe­rus­tei­ta. Jos ir­ti­sa­no­mi­sel­le on eri­tyi­set pe­rus­teet, tuo­mi­ois­tuin voi oi­keut­taa vuok­ra­lai­sen tai vuok­ra­nan­ta­jan ir­ti­sa­no­maan mää­rä­ai­kai­sen­kin vuok­ra­so­pi­muk­sen. Täl­löin kes­ken so­pi­mus­kau­den ir­ti­sa­no­tul­la osa­puo­lel­la on oi­keus saa­da koh­tuul­li­nen kor­vaus en­ne­nai­kai­sen päät­ty­mi­sen ai­heut­ta­mas­ta va­hin­gos­ta.

Lain tar­koit­ta­mia vuok­ra­lai­sen eri­tyi­siä pe­rus­tei­ta ir­ti­sa­no­mi­sel­le ovat asun­non tar­peen lak­kaa­mi­nen tai olen­nai­nen muut­tu­mi­nen vuok­ra­lai­sen tai hä­nen huo­neis­tos­sa asu­van per­heen­jä­se­nen sai­rau­den tai vam­man vuok­si, vuok­ra­lai­sen muut­to toi­sel­le paik­ka­kun­nal­le opin­to­jen, työn tai puo­li­son työn ta­kia, tai muu näi­hin ver­rat­ta­va syy, jon­ka vuok­si so­pi­muk­sen voi­mas­sa­o­lon jat­ku­mi­nen oli­si koh­tuu­ton­ta.

Vuok­ra­nan­ta­jan eri­tyi­siä pe­rus­tei­ta ir­ti­sa­no­mi­sel­le ovat huo­neis­ton tar­vit­se­mi­nen omaan tai per­heen­jä­se­nen käyt­töön syys­tä, joka ei ole ol­lut tie­dos­sa so­pi­mus­ta teh­tä­es­sä, tai muu sii­hen ver­rat­ta­va syy, jon­ka vuok­si so­pi­muk­sen voi­mas­sa­o­lon jat­ku­mi­nen oli­si koh­tuu­ton­ta.

Kun­nos­sa­pi­to­vas­tuun voi so­pia

Yleen­sä vuok­ra­nan­ta­ja vas­taa sii­tä, et­tä asun­non kun­to py­syy sa­ma­na kuin vuok­rauk­sen al­ka­es­sa. Tämä tar­koit­taa sitä, et­tä jos huo­neis­ton as­ti­an­pe­su­ko­ne rik­kou­tuu, vuok­ra­nan­ta­jan vel­vol­li­suus on kor­jaut­taa kone tai hank­kia uu­si ti­lal­le.

Vuok­ra­lai­nen ja vuok­ra­nan­ta­ja voi­vat so­pia sii­tä, kum­pi on vel­vol­li­nen huo­leh­ti­maan vuok­ra­lai­sen käy­tös­sä ole­vien ti­lo­jen ja lait­tei­den kun­nos­sa­pi­dos­ta. Kun­nos­sa­pi­to­vas­tuun voi so­pia myös vuok­ra­lai­sel­le.

Vuok­ra­lai­sen saa va­li­ta

Ta­voi­tel­luin lie­nee pit­kä­ai­kai­nen vuok­ra­lai­nen, joka hoi­taa asun­toa huo­lel­li­ses­ti ja mak­saa so­vi­tut vuok­rat ajal­laan. Vuok­ra­nan­ta­ja voi läh­tö­koh­tai­ses­ti va­li­ta vuok­ra­lai­sek­seen ke­net ha­lu­aa. Vuok­ra­lai­sen voi va­li­ta it­se tai os­taa va­lin­ta­pal­ve­lun vuok­ra­vä­lit­tä­jäl­tä.

Vuok­ra­lai­seh­dok­kai­den luot­to­tie­dot voi tar­kis­tut­taa en­nen vuok­ra­so­pi­muk­sen te­ke­mis­tä. Luot­to­tie­to­ra­port­ti on mah­dol­lis­ta saa­da mak­sua vas­taan in­ter­ne­tis­tä omil­la pank­ki­tun­nuk­sil­la, kun­han vuok­ra­lai­seh­dok­kaan hen­ki­lö­tun­nus on käy­tet­tä­vis­sä. Hyvä tapa on pyy­tää vuok­ra­lai­seh­dok­kail­ta kir­jal­li­nen suos­tu­mus luot­to­tie­to­jen tar­kis­ta­mi­seen.

Huo­mi­o­nar­vois­ta on, et­tä vuok­ra­lai­sen va­lin­nas­sa yk­si­tyi­ses­sä­kään vuok­rauk­ses­sa ei saa käyt­tää yh­den­ver­tai­suus­lain vas­tai­sia syr­ji­viä pe­rus­tei­ta. Elo­kuus­sa 2014 vä­hem­mis­tö­val­tuu­tet­tu neu­vot­te­li asi­ak­kaan­sa puo­les­ta hy­vi­tyk­sen syr­jin­näs­tä ti­lan­tees­sa, jos­sa vuok­ra­nan­ta­ja kiel­täy­tyi vuok­raa­mas­ta asun­to­aan hen­ki­löl­le, joka ei ol­lut Suo­men kan­sa­lai­nen.

A On­gel­ma­ti­lan­tei­ta vuok­ra­nan­ta­jan kan­nal­ta

1. Vuok­ra­lai­nen ei mak­sa vuok­raan­sa

Vuok­ra­lai­sen tär­kein vel­voi­te on so­vi­tun vuok­ran mak­sa­mi­nen so­vit­tu­na ai­ka­na eli erä­päi­vä­nä. Mi­kä­li vuok­ra­lai­nen ei niin tee, vuok­ra­nan­ta­ja voi pe­riä saa­ta­vaan­sa mak­su­ke­ho­tus­ten jäl­keen tuo­mi­ois­tui­mes­sa nos­tet­ta­val­la vel­ko­mus­kan­teel­la.

Jos vuok­ran mak­sun lai­min­lyön­ti ei ole vä­häis­tä, vuok­ra­nan­ta­ja voi sen vuok­si vaa­tia vuok­ra­so­pi­muk­sen pur­ka­mis­ta. Usein pur­ku­vaa­ti­muk­sen yh­tey­des­sä ha­e­taan tuo­mi­ois­tui­mel­ta myös vuok­ra­lai­sen hää­töä asun­nos­ta.

En­nen vuok­ra­so­pi­muk­sen pur­ka­mis­ta vuok­ra­nan­ta­jan tu­lee an­taa vuok­ra­lai­sel­le kir­jal­li­nen va­roi­tus pur­ka­mi­soi­keu­den käyt­tä­mi­ses­tä. Va­roi­tus on an­net­ta­va vuok­ra­lai­sel­le tie­dok­si to­dis­tet­ta­vas­ti. To­dis­teel­li­nen tie­dok­si­an­to on esi­me­rik­si vas­taa­no­tet­tu saan­ti­to­dis­tus­kir­je tai haas­te­mie­hen te­ke­mä tie­dok­si­an­to.

Jos vuok­ra­lai­nen va­roi­tuk­sen ta­kia vii­vy­tyk­set­tä mak­saa vuok­ra­vel­kan­sa, vuok­ra­nan­ta­jal­la ei ole oi­keut­ta vuok­ra­so­pi­muk­sen pur­ka­mi­seen.

Jos vuok­ran­mak­sun lai­min­lyön­ti jat­kuu, vuok­ra­nan­ta­ja voi vaa­tia vuok­ra­so­pi­muk­sen pur­ka­mis­ta. Pur­ku­vaa­ti­muk­sen rii­tau­tuk­ses­sa tuo­mi­ois­tui­men on ar­vi­oi­ta­va, on­ko vuok­rien mak­sa­mat­ta jät­tä­mi­nen tai vii­väs­ty­mi­nen lain tar­koit­ta­mal­la ta­val­la ei-vä­häis­tä lai­min­lyön­nin het­kel­lä. Sen ar­vi­oin­nis­sa ote­taan huo­mi­oon lai­min­lyö­dyn vuok­ran mää­rä sekä mah­dol­li­set ai­kai­sem­mat lai­min­lyön­nit vuok­ran mak­sus­sa.

Vuok­ra­nan­ta­jan on ve­dot­ta­va pur­ku­pe­rus­tee­seen koh­tuul­li­ses­sa ajas­sa sii­tä, kun se on tul­lut hä­nen tie­toon­sa. Ve­to­a­mat­ta jät­tä­mi­nen voi joh­taa pur­kuo­i­keu­den rau­ke­a­mi­seen. Vuok­ra­nan­ta­jal­la on kui­ten­kin oi­keus ve­do­ta pur­kuo­i­keu­teen niin kau­an kuin lai­min­lyön­ti jat­kuu.

Avio- ja avo­puo­li­sot vas­taa­vat yh­des­sä vuok­ra­so­pi­muk­ses­ta joh­tu­vis­ta vel­voit­teis­ta, jos he asu­vat yh­des­sä vuok­raa­mas­saan tai toi­sen puo­li­son vuok­raa­mas­sa huo­neis­tos­sa. Jos asun­non vuok­ran­nut puo­li­so muut­taa asun­nos­ta pois, asun­nos­sa asu­va puo­li­so vas­taa edel­leen vuok­ra­so­pi­muk­sen vel­voit­teis­ta niin kau­an kuin asuu huo­neis­tos­sa.

2. Vuok­ra­lai­nen viet­tää häi­rit­se­vää elä­mää

Osak­kee­no­mis­ta­ja vas­taa sii­tä, et­tä hä­nen huo­neis­ton­sa käyt­tö ei ai­heu­ta häi­ri­ö­tä muil­le ta­lo­yh­ti­ön asuk­kail­le. Jos vuok­ra­nan­ta­jan huo­neis­tos­sa vie­te­tään häi­rit­se­vää elä­mää, vuok­ra­nan­ta­jan tu­lee puut­tua sii­hen.

Usein tie­dot vuok­ra­lai­sen häi­rit­se­väs­tä elä­mäs­tä tu­le­vat ta­lo­yh­ti­öl­tä mui­den asuk­kai­den va­li­tet­tua asi­as­ta. Ta­va­no­mai­set asu­mi­seen kuu­lu­vat ää­net, ku­ten las­ten lei­kit tai vuo­ro­töis­tä tu­le­van asuk­kaan suih­kus­sa käy­mi­set – yö­ai­kaan­kin – ei­vät ole häi­rit­se­vää elä­mää.

Häi­rit­se­vää elä­mää voi ol­la esi­mer­kik­si ää­ne­käs, öi­nen juh­li­mi­nen, juo­pot­te­lu, rii­te­le­mi­nen tai esi­mer­kik­si usei­ta tun­te­ja päi­väs­sä kes­tä­vä mu­sii­kin kuun­te­lu tai ko­va­ää­ni­sen inst­ru­men­tin soit­ta­mi­nen.

Jos vuok­ra­nan­ta­jal­le on il­moi­tet­tu vuok­ra­lai­sen epä­a­si­al­li­ses­ta käyt­täy­ty­mi­ses­tä tai osak­kaal­la on muu pe­rus­tel­tu syy epäil­lä huo­neis­ton hoi­toa asi­at­to­mak­si, hä­nel­lä on nor­maa­lia suu­rem­pi vel­vol­li­suus seu­ra­ta huo­neis­ton­sa käyt­töä.

Vuok­ra­nan­ta­ja voi saa­da vuok­ra­so­pi­muk­sen pu­ret­tua sik­si, et­tä vuok­ra­lai­sen huo­neis­tos­sa vie­te­tään häi­rit­se­vää elä­mää. Vuok­ra­nan­ta­jan on kui­ten­kin en­sin an­net­ta­va vuok­ra­lai­sel­le to­dis­teel­li­nen va­roi­tus pur­ka­mi­soi­keu­den käyt­tä­mi­ses­tä ja sen pe­rus­tees­ta. To­dis­teel­li­nen tar­koit­taa sa­maa kuin edel­lä vuok­ran lai­min­lyön­nin yh­tey­des­sä ker­rot­tiin.

Jos vuok­ra­lai­nen oi­kai­see käy­tös­tään, pur­kuo­i­keut­ta ei ole. Jos vuok­ra­lai­nen jat­kaa häi­rit­se­vää elä­mää, vuok­ra­nan­ta­jan on ve­dot­ta­va sii­hen pur­ka­mis­pe­rus­tee­na koh­tuul­li­ses­sa ajas­sa.

Pur­ka­mis­me­net­te­lyn on­gel­ma­na on riit­tä­vän näy­tön esit­tä­mi­nen pur­ku­vaa­ti­muk­sen tu­ek­si. Näyt­tö­vel­vol­li­suus häi­rit­se­vään elä­mään pe­rus­tu­vas­sa pur­ku­vaa­ti­muk­ses­sa on vuok­ra­nan­ta­jal­la. Käy­tän­nös­sä to­dis­te­lu­na tu­le­vat ky­see­seen esi­mer­kik­si naa­pu­rei­den kuu­le­mi­nen to­dis­ta­ji­na, isän­nöit­si­jän an­ta­mat kir­jal­li­set va­roi­tuk­set sekä mah­dol­li­set po­lii­si­par­ti­oi­den käyn­tien kir­jauk­set.

3. Huo­li­ma­ton hoi­to tai va­hin­ko

Vuok­ra­huo­neis­tot vuok­ra­taan yleen­sä vuok­ra­lai­sel­le ”sii­nä kun­nos­sa kuin ne ovat so­pi­mus­het­kel­lä”.

Vuok­ra­lai­sen on hoi­det­ta­va huo­neis­toa huo­lel­li­ses­ti. Vuok­ra­lai­nen on vel­vol­li­nen kor­vaa­maan vuok­ra­nan­ta­jal­le va­hin­gon, jon­ka hän on ai­heut­ta­nut huo­neis­tol­le ta­hal­li­ses­ti, lai­min­lyön­nil­lä tai muul­la huo­li­mat­to­muu­del­laan.

Jos vuok­ra­lai­sen pääl­le unoh­ta­mas­ta si­li­tys­rau­das­ta al­kaa tu­li­pa­lo, hän on vas­tuus­sa va­hin­gois­ta. Lie­vem­pi esi­merk­ki voi­si ol­la esi­mer­kik­si vää­rän­lai­sen pe­su­ai­neen käyt­tä­mi­nen aral­le pin­ta­ma­te­ri­aa­lil­le si­ten, et­tä ma­te­ri­aa­li vau­ri­oi­tuu. Jos vuok­ra­huo­neis­tos­sa on eri­tyis­tä hoi­toa tai tiet­ty­jä ai­nei­ta vaa­ti­via pin­to­ja, vuok­ra­nan­ta­jan on an­net­ta­va vuok­ra­lai­sel­le nii­den hoi­to-oh­jeet.

Vuok­ra­lai­sel­la on vas­tuu myös vie­rai­den­sa ai­heut­ta­mis­ta va­hin­gois­ta. Esi­mer­kik­si vuok­ra­lai­sen huo­neis­tos­sa jär­jes­tä­mis­sä juh­lis­sa päih­ty­neen vie­raan ai­heut­ta­ma va­hin­ko on vuok­ra­lai­sen vas­tuul­la.

Vuok­ra­lai­nen ei ole vas­tuus­sa huo­neis­ton ta­va­no­mai­ses­ta ku­lu­mi­ses­ta, el­lei vuok­ra­so­pi­muk­ses­sa ole so­vit­tu, et­tä huo­neis­ton kun­nos­sa­pi­to­vas­tuu on vuok­ra­lai­sel­la. Ta­va­no­mais­ta on ku­lu­mi­nen, joka syn­tyy pit­kän ajan ku­lu­es­sa, ku­ten pin­ta­ma­te­ri­aa­lien (sei­nien ja lat­ti­an) ku­lu­mi­nen. Ar­vi­oi­ta­es­sa, on­ko ku­lu­mi­nen ”ta­va­no­mais­ta”, huo­mi­oon ote­taan vau­ri­on syn­ty­ta­pa (äkil­li­nen vai pit­kän ajan ku­lu­es­sa syn­ty­nyt), vuok­ra­suh­teen kes­to (pit­kän vuok­ra­suh­teen ai­ka­na asun­to ku­luu enem­män kuin ly­hy­en), asun­non ikä ja teh­dyt re­mon­tit, ma­te­ri­aa­lit (eri­lai­set pin­ta­ma­te­ri­aa­lit ku­lu­vat eri ta­val­la) ja asuk­kai­den lu­ku­mää­rä.

Ta­val­lis­ta ku­lu­mis­ta ei ole esi­mer­kik­si maa­li­pin­nal­le ai­heu­tu­nut vau­rio, jos ik­ku­na on jä­tet­ty au­ki ja vet­tä on sa­ta­nut si­säl­le.

4. Jos vuok­ra­lai­nen kuo­lee

Vuok­ra­lai­sen kuo­le­mal­la ei läh­tö­koh­tai­ses­ti ole vai­ku­tus­ta vuok­ra­so­pi­muk­sen voi­mas­sa­o­loon. Vuok­ra­lai­sen kuo­le­man jäl­keen kuo­lin­pe­sä vas­taa vuok­ra­eh­to­jen täyt­tä­mi­ses­tä. Kuo­lin­pe­säl­lä on oi­keus ir­ti­sa­noa vuok­ra­so­pi­mus, vaik­ka se oli­si mää­rä­ai­kai­nen. Ir­ti­sa­no­mi­sai­ka on yk­si kuu­kau­si.

Jos vuok­ra­so­pi­mus on kah­den hen­ki­lön yh­tei­nen, ja toi­nen heis­tä kuo­lee, toi­nen vuok­ra­lai­nen voi ha­lu­tes­saan jat­kaa vuok­ra­suh­det­ta. Vuok­ra­suh­teen jat­ka­mi­sen oi­keus on myös edes­men­neen

hen­ki­lön asun­nos­sa asu­neel­la lä­hei­sel­lä, vaik­ka hän ei it­se oli­si­kaan ol­lut vuok­ra­so­pi­muk­sen osa­puo­li.

Jat­ko-oi­keus on vuok­ra­lai­sel­ta jää­neel­lä puo­li­sol­la, per­hee­seen kuu­lu­val­la lap­sel­la sekä vuok­ra­lai­sen tai hä­nen puo­li­son­sa van­hem­mal­la. Vuok­ra­suh­teen jat­ka­mis­ta ha­lu­a­vat on il­moi­tet­ta­va

vuok­ra­nan­ta­jal­le kol­men kuu­kau­den ku­lu­es­sa vuok­ra­lai­sen kuo­le­mas­ta.

Vuok­ra­nan­ta­ja voi vas­tus­taa jat­ka­mi­sil­moi­tus­ta. Rii­ta­ti­lan­tees­sa asi­an rat­kai­see tuo­mi­ois­tuin vuok­ra­nan­ta­jan kan­tees­ta.

5. Vuok­ra­lai­sen pa­ri­suh­de päät­tyy

Avi­oe­ros­sa tuo­mi­ois­tuin voi ha­ke­muk­ses­ta päät­tää sii­tä, kum­pi puo­li­sois­ta saa jää­dä asu­maan yh­tei­seen ko­tiin ja vel­voit­taa toi­sen muut­ta­maan pois. Asia rat­kais­taan sen mu­kaan, kum­mal­la kat­so­taan ole­van suu­rem­pi tar­ve asun­toon.

Jos avi­o­puo­li­sot tai toi­nen heis­tä on vuok­ran­nut yh­tei­se­nä ko­ti­na käy­tet­tä­vän huo­neis­ton, tuo­mi­ois­tuin voi mää­rä­tä enem­män asun­non tar­pees­sa ole­van puo­li­son jat­ka­maan vuok­ra­suh­det­ta ja va­paut­taa toi­sen avi­o­puo­li­son vuok­ra­suh­tees­ta – tai va­paut­taa mo­lem­mat vuok­ra­suh­tees­ta.

Tuo­mi­ois­tuin kuu­lee myös vuok­ra­nan­ta­jaa. Vuok­ra­suh­det­ta ei saa mää­rä­tä jat­ku­maan, jos on to­den­nä­köis­tä, et­tä vuok­ra­nan­ta­ja jou­tui­si sen vuok­si kär­si­mään

va­hin­koa.

6. Vuok­ra­lai­sen kon­kurs­si

Jos vuok­ra­lai­sen omai­suus ase­te­taan kon­kurs­siin, vuok­ra­nan­ta­ja voi vaa­tia kon­kurs­si­pe­sää il­moit­ta­maan kuu­kau­den mää­rä­a­jas­sa, ot­taa­ko se vas­ta­tak­seen vuok­ra­so­pi­muk­ses­ta kon­kurs­sin al­ka­mi­sen jäl­keen ai­heu­tu­vat vel­vol­li­suu­det. Jos kon­kurs­si­pe­sä ei ota vas­tuu­ta, ei­kä vuok­ra­lai­nen ase­ta sa­mas­sa kuu­kau­den mää­rä­a­jas­sa vuok­ra­nan­ta­jal­le va­kuut­ta, vuok­ra­nan­ta­ja voi pur­kaa

vuok­ra­so­pi­muk­sen.

Kon­kurs­si ei es­tä vuok­ra­so­pi­muk­sen ir­ti­sa­no­mis­ta tai pur­ka­mis­ta. Vuok­ra­so­pi­mus­ta ei kui­ten­kaan voi pur­kaa sen vuok­si, et­tä vuok­raa on mak­sa­mat­ta kon­kurs­sia edel­tä­väl­tä ajal­ta.

Jos kon­kurs­si­pe­sä käyt­tää huo­neis­toa, se on käyt­tön­sä ajal­ta vas­tuus­sa vuok­ra­so­pi­muk­sen vel­voit­teis­ta.

VUOK­RA­NAN­TA­JAN KEI­NO­JA VUOK­RAN VAR­MIS­TA­MI­SEK­SI

● Va­kuus

Ta­val­li­sim­min vuok­ran­mak­su­kau­si on yk­si kuu­kau­si. Täl­löin vuok­ra­nan­ta­ja voi edel­lyt­tää vuok­ra­lai­sel­ta enin­tään kol­men kuu­kau­den vuok­ra­va­kuu­den mak­sa­mis­ta. Tyy­pil­li­nen va­kuus on kak­si kuu­kaut­ta.

Va­kuu­seh­toa vuok­ra­so­pi­muk­seen kir­jat­ta­es­sa kan­nat­taa mai­ni­ta, mi­hin va­kuus koh­dis­tuu. Va­kuu­den voi­daan so­pia koh­dis­tu­van mak­sa­mat­to­maan vuok­raan tai myös laa­jem­min mah­dol­lis­ten asun­toon vuok­ra­suh­teen ai­ka­na tu­le­vien va­hin­ko­jen kor­jaa­mi­seen.

● Ta­kuu vuok­ras­ta

Eräät vuok­ra­suh­teen vä­lit­tä­jä­liik­keet tar­jo­a­vat vä­li­tyk­sen li­säk­si ta­kauk­sen, jos­sa vä­li­tys­lii­ke ta­kaa vuok­ra­nan­ta­jal­le yh­den vuo­den vuok­ran mak­sun. Yleen­sä ta­kauk­sen koh­tee­na on en­sim­mäi­sen vuo­den vuok­ran­mak­su.

Jos vuok­ra­va­kuus on ul­ko­puo­li­sen yk­si­tyis­hen­ki­lön ta­kaus, ta­kaus voi ol­la enin­tään kol­men kuu­kau­den vuok­raan.

● En­na­kol­ta pe­rit­ty vuok­ra

En­na­kol­ta pe­rit­ty vuok­ra on eri asia kuin vuok­ra­va­kuus. Vuok­ra­nan­ta­ja ja vuok­ra­lai­nen voi­vat eri­tyi­ses­tä syys­tä so­pia, et­tä vuok­raa mak­se­taan en­na­kol­ta use­am­mal­ta vuok­ran­mak­su­kau­del­ta. Jos vuok­ran­mak­su­kau­si on kuu­kau­si, en­nak­koa voi­daan so­pia mak­set­ta­van enin­tään kol­mel­ta kuu­kau­del­ta. Vuok­ra­suh­teen ai­ka­na vuok­ra­lai­nen ei ole vel­vol­li­nen mak­sa­maan vuok­raan­sa en­na­kol­ta.

B On­gel­ma­ti­lan­tei­ta  vuok­ra­lai­sen kan­nal­ta

1. Puu­te asun­non kun­nos­sa

Vuok­ra­huo­neis­ton kun­nos­ta ei usein­kaan ole eri­tyi­ses­ti so­vit­tu vuok­ra­so­pi­muk­ses­sa. Jol­lei muus­ta ole so­vit­tu, huo­neis­ton on vuok­ra­suh­teen al­ka­es­sa ja sen ai­ka­na ol­ta­va sel­lai­ses­sa kun­nos­sa kuin vuok­ra­lai­nen huo­neis­ton iän, alu­een huo­neis­to­kan­nan ja muut pai­kal­li­set olo­suh­teet huo­mi­oon ot­ta­en koh­tuu­del­la voi vaa­tia. Vuok­ra­nan­ta­ja ja vuok­ra­lai­nen voi­vat so­pia, et­tä vas­tuu vuok­ra­lai­sen käy­tös­sä ole­vien ti­lo­jen ja lait­tei­den kun­nos­sa­pi­dos­ta ja kiin­teis­töl­le kuu­lu­vis­ta vel­voit­teis­ta on vuok­ra­lai­sel­la.

Muu­tet­tu­aan asun­toon vuok­ra­lai­nen saat­taa ha­vai­ta, et­tä huo­neis­to ei ole so­vi­tus­sa kun­nos­sa tai sii­hen tu­lee puut­tei­ta vuok­ra­suh­teen ai­ka­na. Jos asun­non kun­nos­sa­pi­toa ei ole so­vit­tu vuok­ra­lai­sen vas­tuul­le, hä­nen tu­lee pi­kai­ses­ti il­moit­taa vuok­ra­nan­ta­jal­le ha­vait­se­mis­taan puut­teis­ta. Näi­tä ovat esi­mer­kik­si on­gel­mat läm­mi­tyk­ses­sä tai jää­kaa­pin tai kiu­kaan rik­kou­tu­mi­nen il­man vuok­ra­lai­sen syy­tä.

Mi­kä­li vuok­ra­nan­ta­ja ei ke­ho­tuk­sen saa­tu­aan vii­vy­tyk­set­tä tai so­vi­tus­sa ajas­sa kor­jaa puu­tet­ta tai sitä ei voi kor­ja­ta, vuok­ra­lai­sel­la on oi­keus pur­kaa vuok­ra­so­pi­mus.

Jos vika on kor­jat­ta­vis­sa, mut­ta vuok­ra­nan­ta­ja ei sitä ke­ho­tuk­ses­ta huo­li­mat­ta tee, vuok­ra­lai­nen saa pur­ka­mi­sen si­jas­ta kor­ja­ta asi­an vuok­ra­nan­ta­jan kus­tan­nuk­sel­la, eli vaa­tia vuok­ra­nan­ta­jal­ta Kor­jaus­kus­tan­nuk­sia jäl­ki­kä­teen.

Poik­keuk­sen muo­dos­taa ti­lan­ne, jos­sa puut­teel­li­suus joh­tuu ra­ken­nuk­sen kes­ke­ne­räi­syy­des­tä tai vi­ra­no­mai­nen on kiel­tä­nyt huo­neis­ton käy­tön.

Vuok­ra­lai­sel­la on oi­keus va­pau­tua vuok­ran mak­sul­ta tai saa­da alen­nus­ta ajal­ta, jol­loin huo­neis­toa ei ole voi­tu käyt­tää tai se ei ole ol­lut so­vi­tus­sa kun­nos­sa. Oi­keus alen­nuk­seen tai va­pau­tuk­seen on ai­kai­sin­taan sil­tä ajal­ta, jol­ta vuok­ra­nan­ta­ja on saa­nut tie­dot puut­teis­ta. Jos kor­jauk­set joh­tu­vat vuok­ra­lai­sen ai­heut­ta­mas­ta va­hin­gos­ta, oi­keut­ta vuok­ra­na­len­nuk­seen ei ole.

Vuok­ra­so­pi­muk­ses­sa huo­neis­to vuok­ra­taan yleen­sä ”sii­nä kun­nos­sa, jos­sa se oli so­pi­mus­ta teh­tä­es­sä”.

Asun­non huo­lel­li­nen en­nak­ko­tar­kas­ta­mi­nen on tär­ke­ää, sil­lä vuok­ra­lai­nen ei voi ve­do­ta puut­tei­siin, jot­ka hä­nel­lä oli tie­dos­sa tai jot­ka hän oli­si voi­nut ha­vai­ta.

2. Vuok­ra­nan­ta­ja me­net­tää asun­non hal­lin­nan

Vuok­ra­nan­ta­jan on luo­vu­tet­ta­va huo­neis­ton hal­lin­ta vuok­ra­lai­sel­le so­vit­tu­na päi­vä­nä. Mi­kä­li vuok­ra­lai­nen ei saa huo­neis­toa hal­lin­taan­sa ja vii­väs­tyk­ses­tä ai­heu­tuu hä­nel­le olen­nais­ta hait­taa, hän voi pur­kaa vuok­ra­so­pi­muk­sen.

Vuok­ra­so­pi­muk­sen pe­rus­teel­la vuok­ra­lai­sel­le on oi­keus yk­sin hal­li­ta huo­neis­toa. Vuok­ra­nan­ta­ja ei voi il­moit­ta­mat­ta käy­dä huo­neis­tos­sa enää sen jäl­keen, kun vuok­ra­lai­sen hal­lin­ta­oi­keus on al­ka­nut.

Huo­neis­ton kun­non ja hoi­don val­vo­mis­ta var­ten vuok­ra­lai­sen pi­tää kui­ten­kin pääs­tää vuok­ra­nan­ta­ja so­pi­va­na ai­ka­na huo­neis­toon. Huo­neis­ton kun­non val­vo­mi­sen ni­mis­sä vuok­ra­nan­ta­ja ei saa häi­ri­tä vuok­ra­lai­sen nor­maa­lia asu­mis­ta.

Jos vuok­ra­nan­ta­jal­la on syy­tä epäil­lä, et­tä huo­neis­ton kun­nos­sa­pi­toa lai­min­lyö­dään, val­vo­mi­seen on oi­keus ti­he­äm­min.

Kun huo­neis­to on tar­koi­tus myy­dä tai vuok­ra­ta uu­del­leen, vuok­ran-an­ta­jal­la on oi­keus pi­tää huo­neis­tos­sa näyt­tö­jä. Ajan­koh­dat tu­lee kui­ten­kin so­pia yh­des­sä vuok­ra­lai­sen kans­sa.

3. Koh­tuu­ton eh­to vuok­ra­so­pi­muk­ses­sa

Vuok­ra­so­pi­muk­sen osa­puo­let voi­vat so­pia va­paas­ti useim­mis­ta vuok­ra­suh­teen eh­dois­ta.

Jos so­pi­mu­seh­don so­vel­ta­mi­nen oli­si vuok­ra­suh­teis­sa nou­da­tet­ta­van hy­vän ta­van vas­tais­ta tai muu­toin koh­tuu­ton­ta, eh­toa voi­daan so­vi­tel­la tai jät­tää se ot­ta­mat­ta huo­mi­oon. Jos so­vit­te­lun jäl­keen so­pi­muk­sen jat­ku­mi­nen muu­ten en­nal­laan ei oli­si koh­tuul­lis­ta, so­pi­mus­ta voi­daan muu­ten­kin so­vi­tel­la tai mää­rä­tä so­pi­mus rau­ke­a­maan.

Hy­vän ta­van vas­tai­sia eh­to­ja voi­vat ol­la esi­mer­kik­si vuok­ra­so­pi­muk­seen kir­ja­tut eh­dot vuok­ra­nan­ta­jan ja vuok­ra­lai­sen pa­ri­suh­tees­ta. Koh­tuut­to­mia eh­to­ja saat­ta­vat ol­la myös kor­ke­at vuok­ran­ko­ro­tus­pe­rus­teet.

4. Vuok­raus use­al­le

Vuok­ra­nan­ta­ja on saat­ta­nut teh­dä sa­mas­ta vuok­ra­huo­neis­tos­ta sa­maa ai­kaa kos­kien vuok­ra­so­pi­muk­sen kah­den hen­ki­lön kans­sa. Täl­löin vuok­ra­suh­de si­too sitä vuok­ra­lais­ta, joka on vil­pit­tö­mäs­sä mie­les­sä ot­ta­nut en­sin huo­neis­ton hal­lin­taan­sa.

5 Jos vuok­ra­nan­ta­ja kuo­lee

Vuok­ra­nan­ta­jan kuol­les­sa vuok­ra­nan­ta­jan si­jaan tu­lee hä­nen kuo­lin­pe­sän­sä. Vuok­ra­nan­ta­jan kuo­le­mal­la ei ole vai­ku­tus­ta vuok­ra­suh­tee­seen.

6. Vuok­ra­nan­ta­jan kon­kurs­si

Mi­kä­li vuok­ra­nan­ta­jan omai­suus ase­te­taan kon­kurs­siin, hä­nen si­jas­taan pu­he­val­taa käyt­tää kon­kurs­si­pe­sä. Kon­kurs­si ei vai­ku­ta vuok­ra­suh­tee­seen.

MUIS­TET­TA­VIA ASI­OI­TA

● Vuok­ra­so­pi­muk­sen pur­ka­mi­nen tar­koit­taa, et­tä vuok­ra­suh­de päät­tyy heti. Ir­ti­sa­no­mi­ses­sa vuok­ra­suh­de päät­tyy so­vi­tun tai lais­sa sää­de­tyn ir­ti­sa­no­mi­sa­jan ku­lut­tua.

● Vuok­ra­suh­teen ir­ti­sa­no­mi­nen ja pur­ku­pe­rus­tee­seen ve­to­a­mi­nen edel­lyt­tä­vät kir­jal­lis­ta ja to­dis­tet­ta­vaa tie­dok­si­an­toa. Rii­ta­ti­lan­tees­sa ir­ti­sa­no­mis- ja pur­ku­va­roi­tus­kir­jeen pu­dot­ta­mi­nen vuok­ra­lai­sen pos­ti­laa­ti­kos­ta ei rii­tä osoi­tuk­sek­si sii­tä, et­tä tie­dok­si­an­to on teh­ty.

● Pur­ka­mi­nen edel­lyt­tää to­dis­teel­lis­ta va­roi­tus­ta pur­ka­mi­soi­keu­den käy­tös­tä. Jos vuok­ra­lai­nen kor­jaa käy­tök­sen­sä tai mak­saa lai­min­lyö­dyt mak­sut, ei vuok­ra­so­pi­mus­ta voi pur­kaa.

● Ir­ti­sa­no­mi­sai­ka al­kaa ku­lua sen ka­len­te­ri­kuu­kau­den vii­mei­ses­tä päi­väs­tä, jona ir­ti­sa­no­mi­nen on teh­ty. Jos ir­ti­sa­no­mi­nen teh­dään vaik­ka­pa 3. päi­vä tam­mi­kuu­ta, ir­ti­sa­no­mi­sai­ka al­kaa ku­lua vas­ta 31. Tam­mi­kuu­ta.

● Kun vuok­ra­nan­ta­ja ir­ti­sa­noo tois­tai­sek­si voi­mas­sa ole­van vuok­ra­so­pi­muk­sen, hä­nen pi­tää il­moit­taa ir­ti­sa­no­mi­sel­le pe­rus­te ja vuok­ra­suh­teen päät­ty­mi­sa­jan­koh­ta. Vuok­ra­nan­ta­ja ei voi ir­ti­sa­noa vuok­ra­so­pi­mus­ta esi­mer­kik­si ko­rot­taak­seen vuok­raa. Vuok­ra­lai­nen ei tar­vit­se ir­ti­sa­no­mi­sen pe­rus­teek­si eri­tyis­tä syy­tä.

● Jos huo­neis­ton vuok­raa­mi­ses­sa käy­te­tään vuok­ra­vä­li­tys­tä, vä­li­tys­palk­ki­on mak­saa vä­li­tys­liik­keen kans­sa so­pi­muk­sen teh­nyt hen­ki­lö.

● Huo­neen­vuok­ras­ta sää­de­tys­sä lais­sa ole­vat vä­him­mäi­seh­dot suo­jaa­vat kum­paa­kin so­pi­mu­so­sa­puol­ta. Use­as­ta so­pi­mu­seh­dos­ta osa­puo­let voi­vat va­paas­ti so­pia. Pa­kot­ta­vien eh­to­jen vas­tai­nen so­pi­mu­seh­to on kui­ten­kin te­ho­ton.

OTM, VA­RA­TUO­MA­RI Pet­ra Lind­berg

ERI­KOIS­TU­NUT SO­PI­MU­SOI­KEU­TEEN, PER­HE-JA PE­RIN­TÖ­OI­KEU­TEEN JA KON­KURS­SI­OI­KEU­TEEN.

Lue Myös